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Comment bien louer son appartement pendant les JO 2024 ? Fiscalité, impôts, réglementation Actualités

Louer votre bien immobilier pendant les Jeux Olympiques :…

  • 15 février 202415 février 2024

Louer votre bien immobilier pendant les Jeux Olympiques : une occasion unique à ne pas manquer, mais en respectant certaines règles...

À l’approche des Jeux Olympiques de 2024, vous êtes nombreux à être tenté par la location de votre appartement ou de votre maison à cette occasion. 

ATTENTION ! Vous devez prendre un certain nombre de précautions avant de vous lancer dans cette location. Qu’il s’agisse de la location d’une résidence principale, d’une résidence secondaire ou bien d’une sous-location, il convient de prendre en compte 2 aspects importants. 

1. L'aspect réglementaire :

La location de votre logement pendant les Jeux Olympiques de 2024 doit répondre aux règles du Meublé de tourisme, à savoir :

  • Votre locataire dispose de l’usage exclusif du logement loué, c’est-à-dire que vous n’êtes pas présent durant la location ;
  • Il utilise le logement comme résidence secondaire, il ne s’agit pas de son domicile ;
  • Il y réside pour une courte durée (location à la journée, à la semaine ou au mois).

Vous ne pouvez louer votre logement à un même client plus de 90 jours consécutifs.

Si le client n’est pas de nationalité française, vous devez lui faire remplir une fiche de police.

La mise en location d’un meublé de tourisme nécessite la rédaction d’un contrat de location et de vérifier votre couverture au niveau de votre assurance.

A. Vérification du règlement de copropriété :

Lorsque le logement fait partie d’une copropriété, il convient de vérifier qu’il n’y a pas d’exclusion à la location meublée de tourisme.

B. Accord du propriétaire :

Si vous êtes locataire et que vous souhaitez le sous-louer, il faut obligatoirement obtenir un accord préalable du propriétaire.

C. Déclaration auprès de la mairie :

Il est impératif de déclarer votre location auprès des services de la mairie.

  • 3 procédures existent :
  • Dans certaines très grandes communes (comme Annecy, Aix-en-Provence, Biarritz, Bordeaux, Cannes, Lyon, Nice, Paris, Strasbourg, Toulouse, Tours…), vous devez d’abord demander une autorisation de changement d’usage. Si vous l’obtenez, vous devez ensuite faire la déclaration de votre meublé de tourisme.
  • Dans les autres grandes communes (notamment les communes de plus de 200 000 habitants, les communes des Hauts-de-Seine, de Seine-Saint-Denis et du Val-de-Marne) vous devez d’abord faire une déclaration, puis demander une autorisation de changement d’usage.

Mais toute autre commune peut décider d’appliquer cette procédure.

  • Dans toutes les autres communes, faire une déclaration suffit.

Ne pas opérer de changement d’usage à la mairie peut entrainer une amende civile d’un montant pouvant atteindre les 50 000 euros, comme précisé par l’article 651-2 du code de la construction et de l’habitation.

Lorsque votre commune applique la taxe de séjour, le client doit la payer. Vous devez collecter le montant de la taxe de séjour auprès du client, puis la reverser à la commune. Si vous faites appel à une plateforme comme intermédiaire de paiement, c’est à cette plateforme qu’il revient de collecter la taxe de séjour au réel et de la reverser à la commune.

2. L'aspect fiscal :

Il est nécessaire que vous obteniez un numéro de SIRET qui vous permettra de vous identifier auprès des services fiscaux lors des démarches suivantes :

Déclarer vos revenus locatifs sur votre déclaration d’impôt sur les revenus, dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (« BIC »), en tant que loueur meublé non professionnel ou professionnel, selon si vous remplissez les 2 critères cumulatifs suivants :

– Recettes annuelles retirées de l’activité de location meublée (total des loyers TTC, charges comprises) dépassent 23.000 € sur l’année civile ;

– Ces recettes sont supérieures au montant total des autres revenus d’activité du foyer fiscal (salaires, retraites, autres…).

Depuis la loi de finances 2024, si les loyers perçus ne dépassent pas 15 000 € en tant que meublée de tourisme, le régime micro-BIC s’appliquera à défaut d’option pour le régime réel.

Vos loyers seront alors imposés après l’application d’un abattement de 30 % et 51% lorsque le logement est classé « meublé de tourisme » et qu’il ne se situe pas dans une zone tendue au regard du marché du logement.

Aucune dépense ne pourra être déduite. Vous serez soumis à l’impôt sur le revenu selon le barème progressif et aux prélèvements sociaux

Paiement de cotisations sociales, si vos recettes locatives pendant les jeux olympiques dépassent le seuil 23 000 €.

Paiement de la cotisation foncière des entreprises (CFE), selon votre situation (lieu et utilisation personnelle du bien loué).

Vous souhaitez louer votre appartement ou maison pendant les JO de 2024 ?
Le cabinet ECB, cabinet comptable, se tient à votre disposition pour vous accompagner dans la mise en œuvre de toutes ces démarches !

Contactez-nous

Fiscalité

Comment optimiser votre impôt avec votre plan d’épargne retraite…

  • 15 novembre 202115 février 2024
Comment optimiser votre impôt avec votre plan d’épargne retraite ?

Grâce à la déduction fiscale des versements volontaires, le Plan d’Épargne Retraite (PER) permet de réaliser de belles économies d’impôt.

I – VERSEMENTS VOLONTAIRES :

Il existe 2 possibilités pour les versements volontaires, à savoir :

1°) Versements définis à l’article 154 bis du CGI (ancien contrat dit Madelin) pour les Travailleurs Non-Salariés (TNS)

Les versements définis à l’article 154 bis du CGI sont effectués par l’entreprise dirigée par le TNS. Ces sommes sont totalement déductibles du bénéfice imposable de votre entreprise.

Il n’y a pas de limite légale sur les sommes versées pour votre retraite, vous pouvez choisir chaque année le montant que vous souhaitez y consacrer. Cependant, la loi fixe une limite globale de déduction de vos versements, égale à 10 % de votre rémunération, majorée de 15 % de la différence entre votre rémunération et 41 136 €. Cette enveloppe de déductibilité sera diminuée, éventuellement, de l’abondement de l’entreprise au Plan d’Épargne Retraite Collectif.

Exemple : Un TNS qui aurait une rémunération de 100 000 € peut bénéficier d’une enveloppe retraite (154 bis) suivants :

                       •    10 % * 100 000 € = 10 000 €

                       •    15 % * (100 000 € – 41 136 €) = 8 829 €

Ce TNS peut donc bénéficier d’une épargne retraite de 18 829 € versée par son entreprise (= revenu différé).

2°) Versements définis à l’article 163 quatervicies du CGI (ancien contrat PERP) pour tous les contribuables :

Les versements définis à l’article 163 quatervicies du CGI sont effectués par le contribuable lui-même. Ces sommes viennent en déduction des autres revenus imposables du contribuable.

L’économie d’impôt réalisée grâce à la déduction fiscale des versements sur un PER dépend de votre tranche marginale d’imposition (11 %, 30 %, 41 %, 45 %). 

Exemple : Si vous réalisez un versement (163 quatervicies) de 10 000 € avant le 31 décembre 2021 et que votre tranche marginale d’imposition est à 41 %. Grâce au versement sur votre PER, vous diminuerez votre impôt 2021 de 4 100 €.

Votre plafond 163 quatervicies non consommé est reporté pendant 3 années. En 2021, vous pourrez alors utiliser les plafonds de 2021, 2020, 2019 et 2018. Enfin, si vous êtes marié ou pacsé, vous pouvez également utiliser les 4 plafonds non utilisés par votre conjoint ou partenaire !

Exemple : Prenons l’hypothèse que votre rémunération imposable de votre foyer fiscal est de l’ordre de 100 000 € par an, vous et votre épouse disposez alors d’un report de plafond 163 quatervicies de 60 000 € correspondant aux années 2018, 2019 et 2020 (Plafond : 100 000 € x 10 % x 3 années X 2). Auquel, il convient de rajouter les plafonds 2021 de 20 000 €.

Au total, vous pouvez investir jusqu’à 80 000 € et bénéficier d’une économie d’impôt de 24 000 € (Taux d’imposition : 30 %).

II – SORTIE DE VOTRE ÉPARGNE RETRAITE :

L’épargne retraite, comme son nom l’indique, ne peut être débloquée qu’à votre départ retraite sauf pour l’achat de votre résidence principale, ou en cas d’accident de la vie.

Vous avez libre choix sur la modalité de sortie qui vous convient, à savoir :

  • Une sortie sous forme de rente ;
  • Une sortie en capital ;
  • Les 2 options en même temps.

Si vous choisissez la rente viagère, elle sera versée sur votre compte jusqu’à la fin de votre vie. La sortie à 100 % en capital est le vrai intérêt du nouveau Plan d’Épargne Retraite (PER). Seule la sortie en rente était possible, avant la promulgation de la loi PACTE.

Vous pouvez aussi percevoir les fonds versés grâce à une sortie en rente et en capital en même temps. Dans ce cas-là, ce sont les 20 % des revenus constitués qui seront versés en capital. Le versement des 80 % des sommes investies se fera donc sous forme de rente viagère.

La fiscalité à la sortie dépend du mode de sortie.

Mode de sortie Impôt sur le capital si déductibilité des versements Impôt sur le capital si non déductibilité des versements Impôt sur la plus-value
Déblocage anticipé Exonération de l’impôt sur les revenus Exonération de l’impôt sur les revenus Prélèvements sociaux
Déblocage anticipé en cas d’achat de résidence principale Barème de l’impôt sur les revenus Exonération de l’impôt sur les revenus PFU
Sortie sous forme de rente Fiscalité des rentes viagères à titre gratuit Fiscalité des rentes viagères à titre onéreux Fiscalité des rentes viagères à titre onéreux
Sortie sous forme de capital Barème de l’impôt sur les revenus Exonération de l’impôt sur les revenus PFU

Le cabinet ECB se tient à votre disposition pour vous accompagner dans la mise en œuvre de cette stratégie d’optimisation !

Actualités

Le régime social des loueurs en meublé

  • 29 janvier 202115 février 2024

Nous tenions à vous informer que la loi de financement de la sécurité sociale pour 2021 vient de modifier le régime social de la location meublée.

Le dispositif est applicable à compter de l’année 2021.

Désormais, les exploitants seront soumis obligatoirement aux cotisations sociales des travailleurs indépendants dans les cas suivants :

  • Les loueurs meublés non professionnels (LMNP) qui encaissent plus de 23 000 € de recettes par an et réalisent des locations à la journée, à la semaine ou au mois (cela vise donc la location saisonnière) ;

Si le bien est donné en location est propriété de plusieurs personnes, l’appréciation du seuil de 23 000 € se fait au prorata des droits détenus sur le bien.

  • Les loueurs meublés professionnels (LMP) tels que défini par l’article 155 du CGI.

Cf schéma ci-joint

La conséquence est qu’il faudra vous immatriculer spontanément à la Sécurité Sociale des Indépendants (SSI).

Dans le cas où vous répondez aux critères d’assujettissement à la SSI, il y a 2 situations possibles, à savoir  :

1°) Votre activité de location meublée est bénéficiaire :

Vous devrez alors payer des cotisations sociales d’environ 45% sur ce bénéfice, alors qu’aujourd’hui votre bénéfice est imposée à 17,2% de prélèvements sociaux.

En apparence, cela coûte plus cher, mais les cotisations sociales constituent une charge que l’on déduit du résultat lui-même.

Si vous avez opté pour une comptabilité au réel. Le bénéfice imposable est réduit d’autant, ce qui limite le montant des charges et réduit le bénéfice soumis à l’impôt.

Il faudrait faire une analyse spécifique sur votre dossier pour mesurer l’incidence de cet assujettissement à la SSI.

2°) Votre activité de location meublée est déficitaire :

Dans ce cas, vous devrez alors vous acquitter d’une cotisation minimale auprès de la SSI.

Cotisations minimales 2020 :

  • Maladie (indemnités journalières) : 140 €
  • Retraite de base : 840 €
  • Invalidité-décès : 62 €
  • Formation professionnelle : 103 €

Les autres cotisations (retraite complémentaire, CSG-CRDS et allocations familiales) sont calculées proportionnellement aux revenus, il n’y a pas de cotisation minimale.

Soit un montant annuel de 1 145 €.

Pour ceux déjà affiliés à la SSI en tant que gérant de SARL ou entrepreneur individuel, le bénéfice dégagé par l’activité de location meublée viendra se rajouter à leur rémunération soumise à cotisations.

Les personnes qui réalisent un déficit sur leur activité de location meublée mais qui sont par ailleurs déjà affiliés au SSI, elles n’auront pas à s’acquitter de cotisations sociales complémentaires.

En cas de pluralité d’activité, les cotisations sociales des travailleurs indépendants concernent l’ensemble des activités et sont calculées sur la somme des revenus d’activités non salariées.

Enfin, nous vous informons qu’il est également possible de réaliser une option pour le régime des salariés pour les personnes dont les recettes ne dépassent pas 72 600 €. Les cotisations et contributions de sécurité sociale dues par ces personnes sont calculées sur une assiette constituée de leurs recettes diminuées d’un abattement de 60%. Par dérogation, cet abattement est fixé à 87 % pour les personnes exercent une location de locaux d’habitation meublés de tourisme.

Notre cabinet se tient naturellement à votre disposition pour analyser votre situation et le cas échéant procéder à votre affiliation au SSI.

Actualités

Jurisprudence sur la holding animatrice

  • 29 janvier 202115 février 2024

LA QUALIFICATION DE HOLDING ANIMATRICE :

En préambule, nous vous rappelons que de la qualification de holding animatrice a des conséquences sur votre fiscalité propre lorsque vous êtes détenteur de parts sociales ou actions de cette société.

Votre société holding sera considérée comme animatrice, si elle a pour activité principale, outre la gestion d’un portefeuille de participations, une participation active à la conduite de la politique du groupe et au contrôle de ses filiales et, le cas échéant et à titre purement interne, la fourniture de services spécifiques, administratifs, juridiques, comptables, financiers et immobiliers. Il faut préciser que cette dernière activité ne constitue pas un critère déterminant, au plan fiscal, pour la notion « d’animation ».

Si vous répondez bien aux critères de la holding animatrice, vous bénéficierez alors de l’ensemble des dispositifs fiscaux de faveur, de la même manière que lorsque vous détenez directement des titres de sociétés opérationnelles, à savoir :

1°) Impôt sur les revenus (IRPP) :

  • Abattement renforcé pour durée de détention :

Les contribuables cédant des titres de PME imposables dans la catégorie des plus-values sur valeurs mobilières peuvent bénéficier d’un abattement renforcé.

Ainsi, la plus-value doit être diminuée d’un abattement de :

  • 50% si les titres sont détenus de 1 à 4 ans,

  • 65% s’ils sont détenus de 4 à 8 ans,

  • 85% s’ils sont détenus plus de 8 ans.

Les titres de holdings animatrices sont concernés par cet abattement renforcé et non les titres de holdings simples.

  • Abattement fixe de 500 000 € pour départ à la retraite.

2°) Impôt sur la fortune immobilière (IFI) :

Lorsqu’un bien immobilier est détenu et affecté à l’activité de la société holding animatrice, il est alors exclu de l’assiette de l’IFI.

3°) Droits de mutation à titre gratuit (Pacte Dutreil) :

  • Abattement à concurrence de 75 % sur les transmissions par donation ou succession de titres de société ayant fait l’objet d’un engagement collectif de conservation de titre.

  • Paiement différé et fractionné sur 15 ans des droits de donation ou succession dus sur les entreprises.

CRITERES D’ANIMATION : ELEMENTS SUFFISAMMENT PROBANTS :

La justification d’une animation réelle et effective ne peut résulter que d’éléments suffisamment probants, ce qui n’est pas le cas d’une convention d’animation seule, qui plus est, n’ayant pas date certaine.

La Cour d’appel de Paris en date du 28 septembre 2020 et la Cour d’appel de Lyon en date du 24 novembre 2010 illustrent bien les attentes des services fiscaux.

1°) Cour d’appel de Paris 28 septembre 2020 :

L’arrêt de la Cour d’appel de Paris du 28 septembre 2020 précise les indices qui peuvent peser dans la détermination de « l’animation ».

Au cas particulier pour refuser à une Holding le caractère d’animation, les juges font valoir :

  • Que les allégations relatives à l’animation effective du groupe, ne s’appuie ni sur des rapports de gestion, ni sur des documents sociaux attestant de son rôle de leader.
  • Que la lecture des rapports de gestion de la société holding ne révèle aucune prise de position stratégique, ou conduite de la politique du groupe allant au-delà de l’exercice des droits d’un actionnaire.
  • Que l’activité de conseil exercée par la société holding ne permet pas de caractériser une gestion stratégique, un rôle essentiel dans la direction du groupe.
  • Que la société était exclue du périmètre de consolidation ce qui « implique nécessairement qu’elle ne puisse être ni l’animateur, ni l’animateur conjoint ».
  • Que la rubrique « activité de la société » du rapport de gestion de la gérance à l’AGO de la société Holding mentionnait expressément, pour expliquer l’absence de Chiffre d’affaire de la Holding que « l’activité de la société ne consistait qu’en la gestion de participation au capital de sociétés ».
  • Que des courriers ou des attestations, ne sont pas de nature à remettre en cause les informations contenues dans les documents sociaux, qui reflètent objectivement l’activité économique et comptable du groupe.

Pour l’ensemble de ces motifs, la cour a considéré que la société Holding n’était pas Animatrice.

2°) Cour d’appel de Lyon 24 novembre 2020 :

La convention d’animation est insuffisante pour rapporter à elle seule la preuve du rôle d’animation effective.

  • La convention d’animation serait insuffisante pour rapporter à elle seule la preuve du rôle d’animation effective.
  • Par ailleurs, la seule attestation du président de la société filiale non datée et les courriers de conseils (avocat et experts comptables), sont jugés insuffisants pour rapporter la preuve que la société holding était active aux périodes visées.
  • Le rapport de gestion qui mentionne que « l’activité des filiales a été exercée conformément aux orientations stratégiques de la société holding » ne suffit pas si le contribuable et incapable d’apporter des précisions concernant ses orientations.
  • Il n’est pas exigé que la convention ait une date certaine, mais cette absence d’enregistrement et/ou de preuve de son antériorité au contrôle fragilise de dossier.

La preuve que la société a participé activement à la conduite de la politique du groupe ainsi qu’au contrôle des filiales, conditions pour bénéficier de l’exonération fiscale n’est donc pas rapportée.

PREPONDERANCE DE L’ACTIVITE D’ANIMATION :

1°) Conseil d’Etat 13 juin 2018 :

  • Le Conseil d’État a jugé que l’activité d’animation, doit être exercée à titre principal.
  • Une société holding peut être animatrice de son groupe tout en détenant des participations minoritaires non animées.
  • L’arrêt considère implicitement que le critère du chiffre d’affaires est inopérant s’agissant de sociétés holding animatrices.

2°) Conseil d’Etat 23 janvier 2020 :

  • Confirmation de la possibilité d’appliquer le régime Dutreil en présence d’une société exerçant une activité mixte (civile et commerciale), étant précisé que la prépondérance s’apprécie en considération d’un faisceau d’indices déterminés d’après la nature de l’activité et les conditions de son exercice.

3°) Cour de Cassation 14 octobre 2020 :

La Cour de cassation précise :

  • Que l’exonération du Dutreil s’applique aux sociétés dont l’activité opérationnelle et principale ;
  • Que les titres d’une société holding exerçant une activité mixte peuvent bénéficier du régime Dutreil pour autant que l’activité d’animation soit principale ;
  • Que la prépondérance de l’activité opérationnelle s’apprécie en considération d’un faisceau d’indices déterminés d’après la nature de l’activité et les conditions de son exercice ;
  • Que le caractère principal de l’activité d’animation de groupe doit être retenu « notamment lorsque la valeur vénale, au jour du fait générateur de l’imposition, des titres de ses filiales détenus par la société Holding représente plus de la moitié de son actif total ».

EN CONCLUSION :

La société holding doit participer activement à la conduite de la politique du groupe et au contrôle des filiales.

  • Conduite de la politique du groupe :

La société holding doit concevoir une politique globale pour la stratégie et le développement de son groupe, la communiquer aux filiales en leur demandant de l’appliquer, et s’assurer qu’elles l’ont suivi, puis le cas échéant, prendre toutes mesures qui s’imposent.

  • Contrôle des filiales :

Pour contrôler ses filiales, la holding doit pouvoir influer sur leurs décisions par l’exercice de droits de vote suffisants. Ces process doivent être documentés pour pouvoir en justifier le cas échéant.

La société holding peut fournir à ses filiales des prestations de services. Les prestations de services présentent un intérêt pour étayer la qualification au titre d’un faisceau d’indices essentiellement lorsqu’elles ont pour objectif de faciliter la mise en œuvre par les filiales de la politique du groupe définie par la holding. Toutefois, réaliser des prestations de services n’est pas animer.

RECOMMANDATIONS :

A la lecture de ces jurisprudences récentes, nous attirons votre attention sur les critères à respecter pour pouvoir qualifier le caractère animateur d’une société holding, qui de plus doit être prépondérant.

Nous vous recommandons donc vivement de réunir un maximum d’éléments permettant le cas échéant de justifier l’animation de votre société holding (liste non exhaustive) :

  • Existence et application effective d’une convention d’animation, de préférence enregistrée, ce qui justifiera qu’elle n’a pas été antidatée ;

  • Rapports de gestion et comptes rendus de réunions ;

  • Mails : peuvent servir à justifier de la diffusion auprès des filiales des orientation stratégiques déterminées par la holding et de leur application.

On voit bien qu’apporter la preuve de l’animation n’est pas si évident qu’on pouvait le penser, il y a quelques années. Les juges de l’impôt sont particulièrement restrictifs dans leur approche et dans les moyens de preuves admis. La mise en place d’une réflexion au cas par cas, et surtout d’un plan d’action concret, semblent désormais indispensables pour s’éviter des mauvaises surprises ultérieures.

Notre cabinet se tient naturellement à votre disposition pour vous accompagner dans cette réflexion et dans la mise en œuvre des preuves justifiant de l’animation de votre société holding.

Actualités

COVID-19 : Le Prêt Garantie par l’État

  • 10 avril 202015 février 2024

Préparez l'après crise...

Pour soulager la trésorerie de votre société impactée par la crise du Covid-19, vous avez la possibilité d’obtenir un Prêt Garanti par l’Etat (PGE).

Qui peut-en bénéficier ?

  • Toutes les activités économiques – sociétés, commerçants, artisans, exploitants agricoles, professions libérables, micro-entrepreneurs.

De quoi s’agit-il ?

  • Prêt de trésorerie accordé par votre banque, garanti à 90% par l’Etat à travers la Banque Publique d’Investissement (BPI) et à 10 % par votre banque.
  • Plafond : 25% du chiffre d’affaires HT 2019, ou du dernier exercice clos.

Pour les entreprises nouvellement créées ou innovantes, ce plafond est fixé à 2 années de masse salariale.

Quelles modalités de remboursement ?

  • Différé de remboursement de 12 mois à Taux Zéro.
  • A l’issue de cette période initiale, vous pourrez choisir d’amortir le prêt sur une durée maximale de cinq ans.

Quels coûts ?

  • Uniquement une commission de garantie de 0,25 % pour la première année.
  • A l’issue des 12 mois, un taux d’intérêt qui sera fixé en fonction de la durée de remboursement choisie.
  • Assurance décès.

Quelles sont les étapes pour obtenir ce prêt ?

1 – Vous devez vous rapprocher de votre ou vos partenaires bancaires « historiques ».

2 – Après étude de votre dossier par la banque, vous obtenez un pré-accord pour un prêt. 

3 – Vous devez vous connecter sur la plateforme attestation-pge.bpifrance.fr pour obtenir un identifiant unique.

4 – Vous communiquez cet identifiant unique à votre banque, sur confirmation du numéro unique par la Bpifrance, le prêt est accordé.

Fiscalité

N’attendez pas 70 ans…

  • 6 mai 20196 mai 2019

Ça fait déjà de nombreuses années que vous y pensez !
Vous souhaitez transmettre, de votre vivant, votre patrimoine selon vos souhaits, en bonne intelligence avec votre épouse, vos enfants, vos petits-enfants… oui mais voilà, vous repoussez sans cesse l’échéance… Attention, à l’âge fatidique des 70 ans et après, vous perdrez plusieurs avantages fiscaux. Nous vous donnons les principales raisons de transmettre avant cette date.

DONATIONS EN NUE-PROPRIETE :

Si vous souhaitez préserver vos héritiers de droits de succession importants lors de votre décès, nous vous conseillons vivement le démembrement de propriété, outil de transmission par excellence !

Les biens faisant l’objet d’un démembrement sont alors subdivisés en deux droits : l’usufruit et la nue-propriété.

Vous donnez la nue-propriété des biens, vous serez vous-même usufruitier vous permettant de conserver la gestion, l’usage et les revenus des biens donnés.

A votre décès, l’usufruit s’éteint et les nus propriétaires deviendront alors pleins propriétaires, sans avoir à s’acquitter de droits de succession.

Sur le plan fiscal, la donation en nue-propriété est soumise aux droits de donation mais seulement sur la valeur de la nue-propriété valorisée en fonction de l’âge de l’usufruitier (article 669 du CGI).

Entre 61 ans et 70 ans, la valeur de la nue-propriété retenue sera de 60 % de la pleine propriété du bien donné.

Dès que vous aurez atteint l’âge de 71 ans, la base taxable augmentera de 10 points pour passer à 70 %.

PACTE DUTREIL :

Il s’agit d’un dispositif permettant d’alléger les droits de mutation sur les transmissions gratuitement de titres de sociétés, soit par donation, soit par succession.Ainsi, le pacte Dutreil permet la transmission d’entreprises qui ne pourrait pas avoir lieu dans le cadre intrafamilial.

L’avantage fiscal consiste en une exonération des droits de mutation à hauteur de 75 % de la valeur des titres. Par conséquent, les droits sont calculés sur 25 % de la valeur des titres.

Il est ici important de rappeler un dispositif fiscal méconnu et pourtant intéressant, si vous décidez de transmettre vos titres en pleine propriété avant vos 70 ans, alors vos droits de donation seront réduits de 50 % (article 790 CGI).

Voici le calcul des droits de donation :

Valeur des titres x 25% – abattement (exemple : 100 000 € pour une donation à 1 enfant) = Base taxable x Taux barème des droits de donation x 50% = Droits de donation

SOUSCRIPTION D’UN CONTRAT D’ASSURANCE VIE OU REALISATION D’UN VERSEMENT COMPLEMENTAIRE :

L’assurance-vie permet d’assurer le versement d’un capital à un bénéficiaire désigné hors succession dans des conditions fiscales avantageuses. Elle permet ainsi de contourner les règles de la dévolution successorale et donc d’avantager la personne de son choix.

La souscription d’un contrat d’assurance-vie est moins avantageuse fiscalement après 70 ans. En cas de décès de l’assuré, la fiscalité applicable dépendra de la date de versement des primes :

Il est donc fortement conseillé de souscrire un contrat d’assurance vie ou de réaliser des versements complémentaires avant votre 70ème anniversaire.

Le cabinet ECB se tient à votre disposition pour vous accompagner dans la transmission de votre patrimoine avant vos 70 ans ! Ou après…

Fiscalité

Les députés votent la fin des commissaires aux comptes…

  • 4 avril 20194 avril 2019

La mesure entrera en vigueur dès 2019 et non en 2021, comme le Sénat l’avait voté. Pour la certification des comptes dans les petits groupes, les députés ont accepté un contrôle plus systématique pour les filiales importantes.

Les députés ont adopté en deuxième lecture l’article 9 de la loi qui supprime l’obligation imposée aux PME de certifier leurs comptes. En pratique, les seuils français déclenchant l’obligation de recourir à un commissaire aux comptes ont été relevés au niveau des seuils européens. Désormais, seules les entreprises remplissant deux des trois conditions suivantes – un bilan d’au moins 4 millions d’euros, un chiffre d’affaires d’au moins 8 millions et au moins 50 personnes – auront l’obligation de faire certifier leurs comptes annuels par un commissaire aux comptes.

Cette mesure permettra aux PME situées sous ces seuils d’économiser 5.500 euros en moyenne – soit 700 millions au total – a estimé Bercy. Les commissaires aux comptes ont estimé qu’ils allaient perdre 150.000 mandats sur un total de 220.000.

 

D’après Les Echos, mars 2019

Fiscalité

La donation avant cession au profit de vos enfants

  • 30 janvier 20194 avril 2019

Si vous souhaitez céder votre entreprise en optimisant la fiscalité sur la cession et en commençant à transmettre votre patrimoine à vos enfants, nous vous recommandons vivement de lire cet article qui vous présente une stratégie permettant de répondre à ce double objectif.

Classiquement lors de la cession de votre entreprise, vous cédez la totalité de vos titres puis donnez une partie du prix de cession à vos enfants, tout en vous réservant le prix de cession. Dans cette situation, vous subissez une double fiscalité : une imposition sur la plus-value de cession de titres de sociétés et des droits de donation sur les sommes d’argent données à vos enfants.

Une stratégie pourrait consister à inverser la chronologie de ces deux opérations, comme suit :

Préalablement à la cession de votre entreprise, vous réalisez une donation de titres au profit de vos enfants qui vont eux-mêmes céder les titres donnés au tiers repreneur de votre société.

Les titres de société seront ainsi donnés à une valeur identique au prix de cession des titres. Il n’y aura donc pas de plus-value de cession taxable.

 Dans ce cas, seuls les droits de donation seront dus, après application d’un abattement de 100 000 € par enfant.

Cette donation avant cession constitue donc un moyen très efficace de purger l’impôt sur la plus-value de titres de sociétés et de commencer à transmettre à vos enfants.

CONDITIONS A RESPECTER POUR METTRE EN ŒUVRE CETTE STRATEGIE :

1 – Vous devez impérativement réaliser la donation avant la cession de votre entreprise : 

A ce titre, vous ne devez pas avoir conclu des promesses d’achat ou tout protocole dans lesquels il y aurait déjà une acceptation du prix. Dans ce cas, l’administration pourrait alors considérer que la donation porte sur le prix de cession qui deviendrait alors taxable pour le donateur.

2 – Vous devez réellement donner !

Vos enfants doivent recevoir leur quote-part du prix de cession de votre entreprise. En aucun cas, vous ne devez vous réapproprier le fruit de cette donation. Sinon, l’administration pourrait alors considérer que la donation est fictive.

En revanche, si vous souhaitez donner à vos enfants (notamment dans le but de réduire les droits de succession futurs) tout en vous réservant l’intégralité du produit de la cession, vous pouvez alors prévoir une donation avant cession en démembrement de propriété.

Le cabinet ECB se tient à votre disposition pour vous accompagner dans votre stratégie de cession d’entreprise.

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